Банківське кредитування фізичних осіб

Тема 6. Зарубіжний досвід житлового кредитування фізичних осіб

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко- скандинавська) та американська. Головна відмінність між цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень є так звані будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси. Слід зауважити, що відсоткові ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору із вкладником. При цьому ці ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такі з аналогічних операцій на ринку.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччині. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит і система податкових пільг. Зрозуміло, що диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.

При даній моделі банк, що видав іпотечний кредит, самостійно випускає цінні папери облігаційного типу, забезпечені, з одного боку, виданими іпотечними кредитами, а з іншого боку - нерухомістю, закладеної позичальниками для одержання кредиту.

Однорівнева система більшою мірою поширена в країнах Західної Європи. Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Відмінністю англійської системи житлових заощаджень є те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

На відміну від американської, європейська модель сформувалася не завдяки рішенню окремого уряду, а в процесі природної еволюції європейської кредитної системи.

З погляду економічного прогресу найбільш ефективної виглядає класична американська модель. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів ніщо не обмежує ріст "іпотечного" капіталу.

На відміну від американської німецька система іпотечного кредитування менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно- ощадних кас (baursparkasse). Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими, ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи -члени каси. Низька дохідність депозиту - своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою). Назва "німецька модель" іпотеки - умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються Саіssе d'epargene Logement, у Великобританії - будівельні товариства (bulding societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних.

Умови контракту ґрунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий не має поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достеменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж кредит}'. На всі ці кошти член каси купує житло, оформляє його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років.

В Сполучених Штатах Америки ще в часи Ф. Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва і придбання житла у власність. Особливе місце в "Новому курсі Рузьвельта" посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні ЗО років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. Дол. І здавати в експлуатацію в середньому 230 млн. Кв. Метрів житла. Ця система не тільки дає змогу розв'язувати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. У чому суть цієї системи" Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами ґрунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агентств, головна мета яких " викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів.

Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє величезне число установ, включаючи іпотечні банки, ощадні і кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п. Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів.

Однак у цьому лише почасти винувата іпотечна система, що існує у своєму нинішньому вигляді вже більше ста років. У забезпечення іпотеки дешевими ресурсами беруть участь одержувач кредиту, інвестор і фінансовий посередник. Функціонують два іпотечних ринки - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позичок.

Кредитна установа може видавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу "довгих" ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по кредиту кінцевому інвесторові або фінансовому посередникові. На виручені кошти банк видають новий іпотечний кредит. На даний момент банки США пропонують на вибір близько 30 різних іпотечних програм - залежно від цілей придбання нерухомості: для проживання, здачі в оренду, участі в інвестиційному проекті.

Середня процентна ставка при фіксованому розмірі річних складає 6%, а в комерційних проектах з інвестиціями - 7%. Стандартний термін, на який береться іпотечний кредит, - 30 років.

Один із самих популярних варіантів - покупка квартири в будинку, як кажуть американці, "з креслярської дошки". До початку будівництва девелоперські компанії починають реалізувати квартири дешевше ринкової вартості - так банкам демонструється життєздатність проекту. Отримані гроші не вкладаються в будівництво, а зберігаються на окремому рахунку умовного депонування, що має державну гарантію. Як правило, за заниженими цінами продається 10-20% квартир, після чого - через один-два тижні - вартість підвищується. На першому етапі резервування квартири покупець вносить 10% від її вартості.

Після реалізації 30-40% квартир відбувається другий вирішальний стрибок цін, а потім вартість квадратного фута повільно й плавно повзе вгору аж до закінчення будівництва. Другий 10-процентний внесок інвестор робить по завершенні будівництва поверху вподобаного будинку. Останній же внесок - також 10% - робиться покупцем при завершенні будівництва. Тоді ж оплачується й ціна закриття з оформленням прав власності, складова не більше 5% від загальної вартості. І вже на що залишилися 70% вартості квартири видається іпотечний кредит на строк до 30 років. Так що для того, щоб одержати квартиру за мінімальною ціною, потрібно потрапити в перші 10-20% покупців.

Отримати іпотечний кредит у США можна й без початкового внеску, і без довідки про прибутки. Справа в тому, що крім банків, які перед видачею кредиту вимагають від позичальника повний пакет документів, існують іпотечні агентства, готові кредитувати практично всіх під більш високий відсоток. Багато позичальників цим користуються, а їхньою платоспроможністю ніхто не цікавиться.

Так виникають неплатники... Тепер, у зв'язку з кризою, агентства стали суворіше поводитися з позичальниками. Одні перестали видавати позички, що не вимагають початкового внеску, інші підвищують процентну ставку, вимагають підтвердження прибутків і мінімального початкового внеску, а позичальникам зі слабкою кредитною історією відмовляють у кредитах.

Іпотечна криза в США дуже серйозно ударила по житловому будівництву, а також по банківській системі, фінансовому і фондовому ринках країни.

Серед причин, що привели до нинішньої іпотечної кризи в США, треба виділити три головні:

1.   Надмірне будівництво і пропозиція житла на ринку.

2.     Надмірне і неякісне іпотечне кредитування населення.

3.    Непрозоре і неконтрольоване переплетення іпотечного ринку з фондовим.

Зацікавило?

Змiст

Нові надходження

Всього підручників:

292