Банківське кредитування фізичних осіб

Тема 5. Особливості іпотечного житлового кредитування фізичних осіб

З позицій закономірностей розвитку світового банківського господарства іпотечне кредитування є невід'ємним елементом ринкової економіки.

Суть іпотечної системи полягає в тому, що для кожного об'єкта нерухомості ведеться в спеціальному закладі особлива книга або реєстр (поземельна книга, спеціальний розділ загального реєстру), де відображається все, що має відношення до майнових прав, предметом яких є ця нерухомість: ім'я власника, перехід права власності, борги, забезпечені цією нерухомістю. Проведення записів по об'єктах нерухомості, а не по іменах власників, - саме це лежить в основі принципу спеціальності. Об'єкт нерухомості повинен бути точно описаний і достовірно позначений. Повинні бути точно визначені долі співвласників майна.

В правовому розумінні під іпотекою розуміють кредит, забезпечений іпотекою на земельну ділянку за допомогою реєстрації в поземельній книзі

Поряд з поняттями "іпотека", "іпотечна система" в літературі широко використовується термін "іпотечне кредитування" та "іпотечний кредит".

Іпотечний кредит - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна - землі, виробничих або житлових будівель, тощо.

З позицій закономірностей розвитку світової банківської системи іпотечне кредитування є невід'ємним елементом ринкової економіки. Будучи частиною цілого, іпотечне кредитування має, однак, свої особливості, які виходять з його специфіки.

По -перше, іпотечний кредит - це кредит під визначену заставу. Звичайний банківський кредит може і не забезпечуватися заставою. У випадку несплати основної суми боргу заставлене нерухоме майно продається, а із вирученої суми погашається заборгованість кредитору. Той факт, що заставою виступає нерухомість, істотно полегшує заставодержателю контроль за збереженністю предмету застави, однак ускладнює реалізацію застави у випадку непогашення кредиту, оскільки нерухомість не відноситься до високоліквідним активам.

По - друге, більшість іпотечних кредитів має суто цільове призначення. Вони використовуються для фінансування купівлі, забудови і перепланування як житлових. Так і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок.

Заставна, яка оформляється при одержанні іпотечного кредиту є спеціальною кредитною угодою, яка відрізняється від інших її різновидностей. Заставні обертаються на вторинному ринку. Завдання вторинного ринку заставних полягає в тому, щоб забезпечити постійне надходження ресурсів для кредитування і перерозподіл коштів із регіонів, які мають надлишок кредитних ресурсів, в ті регіони, де відчувається їх дефіцит.

Іпотечне кредитування виступає істотним фактором економічного і соціального

Розвитку країни. Його роль може бути особливо помітною для країн в період виходу із економічної кризи.

Іпотека - це важливий інструмент, який посилює забезпечення кредиту. Забезпечені кредити, у порівнянні з бланковими, є більш безпечними для банків, оскільки при неповернені кредиту банк реалізує заставу і повертає свої кошти.

Іпотечне кредитування вважається відносно низькоризиковою банківською операцією. Більша частина ризиків при іпотечному кредитуванні перекладається на позичальника та інвестора. Використовуючи різні види іпотечних кредитів, банк також знижує свої ризики. Однак, це можливе лише за умови, що оцінка кредитоспроможності позичальника і оцінка нерухомості проведена вірно. Зниженню ризику при іпотечному кредитуванні також сприяє цільовий характер кредиту. Операції з нерухомістю досить часто є менш ризиковими у порівнянні з поточним кредитними операціями комерційних банків.

Проте, слід пам'ятати, що іпотечне кредитування потребує від персоналу банку високої кваліфікації, спеціальних знань. В банку необхідно створювати відповідні структурні підрозділи. В зв'язку з цим може виявитися, що дані операції невигідні для універсального банку - дуже великі затрати і незначні прибутки. Іноді на базі універсального банку створюється дочірня іпотечна компанія.

Як свідчить практика, діяльність спеціалізованих іпотечних інститутів є більш ефективною.

Іпотечне кредитування є перспективним напрямком банківської діяльності. Іпотечні банки є відносно стійкими і рентабельними економічними інститутами. Тому чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільнішою і ефективнішою буде діяльність банківської системи в цілому.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією

Нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомого майна (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника на майно якого накладається арешт.

Іпотечний кредит має, як правило чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутою системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціального забезпечення її купівлі - продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

- кредитори з іпотеки - іпотечні банка або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

- позичальники - юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі споруди, магазини,

Земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримати під заставу одного і того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки:

1.                                Режим іпотеки романо - германського права( країн західної Європи ); в його основі - значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотеки та ін.;

2.                                Режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 року іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться

За допомогою випуску особливого виду цінних паперів - закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді проценти. У Закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь - який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невід'ємною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплат процентів і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує проценти за пред'явлення відповідного купона.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які підтверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те. Як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місце знаходження тощо) землями і це закономірно.

Іпотечний заставодавець має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів необхідних для збереження предмета застави, вимагати від будь - якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його.

Іпотечний заставодавець має право:

-                                   Володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення;

-                                   Достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання, реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу забезпеченого заставою;

-                                   Передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду.

Іпотечний заставодавець зобов'язаний:

-                                   Вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту;

-                                   На період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя;

-                                   У разі втрати предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині;

-                                   Одержати згоду заставодержателя на вчинення дій пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечний кредит видається при дотриманні загальних принципів банківського

Кредитування:цільового використання кредиту; забезпеченості іпотекою; платності; поверненості грошових коштів, одержаних в кредит.

Принципи кредитування - це основні положення банківської системи, що визначають процес кредитування.

Потенційний позичальник за допомогою продавця житла або через посередника (ріелтера) вибирає підходящий об'єкт нерухомості для купівлі.

Оціночна вартість об'єкта нерухомості може встановлюватися на основі:

> експертного заключення спеціаліста банку - кредитора з питань нерухомості або дочірного підприємства банку, яке має ліцензію на оціночну діяльність;

> звіту про оцінку об'єкта нерухомості (предмета іпотеки), виконаного незалежною професійною організацією, що здійснює оціночну діяльність.

Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту в банку складається з декількох етапів

Попередня кваліфікація позичальника. Під час попередньої кваліфікації позичальник повинен отримати всю інформацію про кредитора, а також про умови видачі кредиту, про свої права і обов'язки при укладенні кредитної угоди. В ході співбесіди кредитор в свою чергу оцінює можливості потенційного позичальника взяти кредит.

Позичальник приносить в банк документи, які необхідні для прийняття попереднього рішення про можливості видачі кредиту, заповнює заяву на отримання кредиту.

До основних документів, які є необхідними для прийняття попереднього рішення відносяться:

-                                     Документ який засвідчує особу позичальника;

-                                    Документ в якому відображена характеристика постійного місця проживання(довідка про реєстрацію, документи, що засвідчують право власності на житло, технічна характеристика житлового приміщення);

-                                     Довідку з місця роботи, що засвідчує доходи позичальника.

Банк для власного користування може складати попередній кваліфікаційний лист, в

Якому міститься вся інформація про позичальника, відомості про доходи і витрати, про квартиру, яку купують, а також розрахунок необхідних коефіцієнтів.

Дальше банк проводить попередній аналіз можливостей позичальника отримати кредит. На основі довідки про доходи за попередній і поточний роки робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту, а також щомісячних платежів в рахунок погашення кредиту і процентів по ньому.

Наприклад, якщо позичальник звернувся за позикою у грудні 2011 року, то він повинен представити документи, які засвідчують отримані ним доходи за 2010 рік повністю і за 2011 рік - по листопад місяць.

Всі попередні розрахунки банк здійснює, як правило в доларах по курсу Національного банку України на останній день кожного місяця, в якому було отримано дохід і здійснено витрати. Розрахунок проводиться виходячи з чистого доходу позичальника (за мінусом подоходного податку і сплат в Пенсійний фонд) за останні 12 місяців.

Необхідно відзначити, що попередній аналіз не передбачає обов'язкового позитивного рішення щодо видачі кредиту і що таке рішення по заві про отримання кредиту приймається на основі результатів комплексної перевірки достовірності представленої позичальником інформації про його платоспроможність, яка здійснює банком в подальшому.

Оцінка кредитоспроможності позичальника. При позитивних результатах попереднього аналізу позичальник збирає повний комплект необхідних документів і заповнює заву --анкету на отримання кредиту. На основі представлених документів банк здійснює оцінку платоспроможності і кредитоспроможності позичальника і визначається, на яку максимальну суму кредиту той може розраховувати.

В повний пакет необхідних документів, окрім зазначених вище входять:

-                                  Паспортні дані членів сім'ї;

-                                   Документи, які підтверджують відомості про здоров'я позичальника(права водія, воєнний квиток і/або довідка із медичних закладів);

-                                   Документи, які підтверджують зайнятість і про доходи (копія трудової книжки, копія довідки про присвоєння ідентифікаційного коду платника податків ДПА);

-                                  Відомості про активи позичальника;

-                                   Документи про квартиру яку купується(правовстановчі документи, довідка про заборгованість по комунальних платежах, звіт про незалежну оцінку, довідка про сплату податку на майно, довідка про відсутність заборгованості за користування телефоном, дозвіл органів опіки та опікунства на угоду купівлі - продажу та іпотеки, дозвіл на подання зобов'язань від імені неповнолітніх членів сім'ї про звільнення заставленої квартири у випадку дії стягнення).

Заява - анкета зазвичай може містити такі розділи:

-                                  Умови видачі позики;

-                                  Відомості про позичальника;

-                                  Відомості про освіту і зайнятість позичальника;

-                                   Активи позичальника;

-                                  Зобов'язання позичальника;

-                                  Нерухоме майно у власності позичальника;

-                                  Початковий внесок;

-                                  Відомості про квартиру, що купується;

-                                  Відомості про майбутню угоду;

-                                  Відомості правового характеру.

Після цього кредитний працівник направляє документи в юридичну службу і службу

Безпеки банку. Юридичний відділ аналізує представлені документи з точки зору правильності їх оформлення і відповідності діючому законодавству. Служба безпеки проводить перевірку паспортних даних, місця проживання, місця роботи позичальника і відомостей, які вказані в анкеті.

За результатами перевірки і аналізу документів юридичний відділ та служба безпеки складають письмове заключення, яке передають в кредитний відділ.

Оскільки іпотечний кредит розрахований на тривалий період часу (5-10 років) кредитору потрібна гарантія своєчасності повернення кредиту. Тому, для того щоб визначити, чи буде позичальник в змозі виплачувати кредит, кредитному відділу необхідно проаналізувати великий об'єм різноманітної інформації, які пов'язана з позичальником. Звертається увага на стабільність зайнятості, враховується перспективність роботи позичальника і його фірми в цілому.

Сума кредиту, яка може бути видана позичальнику, розраховується тільки на основі стабільного і підтвердженого офіційними документами доходу. Позичальник повинен представити документи про отримання стабільного доходу за попередній звітний період і за минулий календарний рік.

При оцінці платоспроможності потенційного позичальника основним моментом є його можливість регулярно і своєчасно здійснювати платежі по кредиту, виходячи з документально підтверджених доходів. Розглядається також інформація відносно стабільності зайнятості і отримання доходів, а також витрат. На основі цього робиться висновок про можливість позичальника вчасно погашати кредит. При цьому банком враховуються наступні джерела отримання доходів:

-                                   Заробітна плата за основним місцем роботи;

-                                   Дохід від роботи за неповний робочий день і по сумісництву;

-                                   Дохід у вигляді дивідендів;

-                                   Дохід у вигляді процентів і постійних страхових виплат;

-                                   Пенсійні виплати і стипендії;

-                                   Чистий дохід у вигляді орендної плати;

-                                   Аліменти і допомоги на дітей.

Крім цього, банк аналізує витрати позичальника, серед яких виділяються три групи. А. Щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, яка купується на позичені кошти, які включають в себе:

-                                   Платежі по кредиту(повернення основного боргу і сплата процентів);

-                                   Платежі по страхуванню(страхування життя позичальника, страхування квартири, страхування ризику втрати права власності на квартиру);

-                                   Платежі по податку на майно (на придбану нерухомість);

-                                   Квартплату за придбану квартиру.

Б. Постійні щомісячні витрати, які не пов'язані з придбаною квартирою:

-                                   Утримання членів сім'ї позичальника, враховуючи самого позичальника;

-                                   Щомісячні виплати по аліментах;

-                                   Повернення інших кредитів;

-                                   Обов'язкові податкові платежі;

-                                   Інші обов'язкові щомісячні витрати(оренда житла, утримання автомашини, оплата навчання, утримання, обслуговування, страхування іншого рухомого і нерухомого майна, додаткове медичне страхування).

В одноразові витрати позичальника, які пов'язані з купівлею житла і

Отриманням іпотечного кредиту:

-                                   Кошти для початкового внеску в рахунок оплати вартості квартири(не менше 30% вартості квартири);

-                                   Витрати, пов'язані із укладенням і реєстрацією відповідного договору купівлі - продажу та іпотеки квартири(державне мито за нотаріальне засвідчення і плата за державну реєстрацію у відповідності з чинним законодавством);

-                                   Плата за незалежну оцінку нерухомого майна, комісія ріелтеру;

Максимальна сума кредиту розраховується за умови, що щомісячні витрати, які

Пов'язані з квартирою, яка купуються (вказані в пункті А), не перевищують 35% щомісячних доходів (доходів подружжя); щомісячні витрати , які пов'язані з квартирою, що купується та інші постійні щомісячні витрати(вказані в пункті Б) в сумі не перевищують 55% щомісячних доходів; розмір наданого кредиту не повинен перевищувати 70% мінімальної із сум оцінки житла що купується і реальної ціни угоди

Після розрахунку суми кредиту і перевірки банком представлених позичальником документів здійснюється підбір квартири, яка відповідає фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора.

Змiст

Нові надходження

Всього підручників:

292